Allagamento del garage condominiale: chi paga e chi risponde

Se il garage si allaga perché una pompa condominiale si è fermata, di solito risponde il condominio come custode dell'impianto (articolo 2051 del codice civile), salvo che dimostri il caso fortuito. Le spese si dividono per millesimi, oppure solo tra chi usa l'impianto se serve una parte dell'edificio (articolo 1123). L'assicurazione va avvisata entro tre giorni, salvo diverse condizioni di polizza.

Prendiamo un esempio. Una notte d'estate, durante un temporale, la pompa di sollevamento si ferma. Nessuno se ne accorge fino al mattino, quando il primo condomino scende a prendere l'auto e trova l'acqua nei box. Chi paga?

La pompa è una parte comune

L'articolo 1117 del codice civile considera parti comuni gli impianti destinati all'uso comune e cita espressamente gli impianti idrici e fognari, salvo che il titolo dica diversamente. La vasca di raccolta, le pompe e il loro quadro elettrico, se servono il condominio, rientrano in questa categoria.

Chi risponde verso i danneggiati

L'articolo 2051 stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Per le parti comuni il custode è il condominio. Chi ha l'auto o gli oggetti danneggiati nel box può quindi chiedere il risarcimento al condominio.

Il caso fortuito è un evento imprevedibile ed eccezionale. Un temporale davvero eccezionale può esserlo; un guasto che si poteva vedere con una normale manutenzione difficilmente lo è. La valutazione la fa il giudice caso per caso, ed è qui che pesa la documentazione: verifiche periodiche con data ed esito, rapporti del manutentore, interventi registrati.

Come si dividono le spese

L'articolo 1123 prevede che le spese per la conservazione delle parti comuni si dividano in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi, salvo diversa convenzione. Il terzo comma aggiunge che, se opere o impianti servono solo una parte del fabbricato, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Una pompa che drena solo l'area dei garage è un caso da guardare con attenzione nel regolamento.

L'assicurazione

Il codice civile, all'articolo 1913, chiede all'assicurato di avvisare l'assicuratore entro tre giorni da quando il sinistro si è verificato o da quando ne ha avuto conoscenza. L'articolo 1914 aggiunge l'obbligo di fare quanto possibile per evitare o diminuire il danno. Molte polizze hanno poi condizioni proprie: franchigie, esclusioni per i danni graduali, limiti per i beni privati nei box. Conviene rileggere la polizza del condominio prima che serva.

Cosa fare per arrivare preparati

• Verifiche periodiche documentate: avvio delle pompe, controllo dei galleggianti, misura della corrente, con data, esito e firma del tecnico.
• Un contratto di manutenzione scritto che dica cosa viene controllato e ogni quanto.
• Un resoconto annuale in assemblea sullo stato dell'impianto di sollevamento.
• Un sistema che registra da solo: K-Monitor tiene il registro di avvisi e test settimanali e manda un report ogni mese. Nell'esempio iniziale, l'avviso sarebbe arrivato sul telefono quando la pompa si è fermata, non al mattino.

Fonti

1. Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio), testo dell'art. 1117 c.c.
2. Art. 2051 c.c., Danno cagionato da cosa in custodia (miolegale.it)
3. Responsabilità del condominio per la custodia dei beni comuni (Condominioweb)
4. Evento atmosferico eccezionale e caso fortuito (Condominioweb)
5. Art. 1123 c.c., Ripartizione delle spese (miolegale.it)
6. Art. 1913 c.c., Avviso all'assicuratore in caso di sinistro (miolegale.it)
7. Art. 1914 c.c., Obbligo di salvataggio (Filodiritto)