Cosa fare quando il condominio si allaga: guida per amministratori

Prima la sicurezza: nessuno scende in un locale allagato finché non è tolta la corrente. Poi si limita il danno, si fotografa tutto prima di pulire, si avvisa l'assicurazione entro tre giorni come prevede l'articolo 1913 del codice civile e si informano per iscritto i condomini.

Immaginate la telefonata alle sette del mattino: un condomino dice che c'è acqua nei box. Questa è la sequenza da seguire, senza improvvisare.

1. Sicurezza prima di tutto

• Non scendere e non far scendere nessuno se nell'acqua possono esserci prese, cavi o quadri sotto tensione.
• Far togliere la corrente al piano interrato da un elettricista o dal quadro generale, se è raggiungibile senza rischi.
• Se l'acqua è alta o c'è pericolo per le persone, chiamare i Vigili del Fuoco al 115.

2. Limitare il danno

L'articolo 1914 del codice civile chiede all'assicurato di fare quanto gli è possibile per evitare o diminuire il danno, e pone a carico dell'assicuratore, nei limiti previsti dalla norma, le spese fatte a questo scopo. In pratica: far intervenire il manutentore sulla pompa, chiamare una ditta di pompaggio se l'acqua è molta, spostare dove possibile le auto.

3. Documentare prima di pulire

Le foto e i video fatti subito valgono più di qualsiasi ricostruzione successiva. Con il telefono:

• il livello dell'acqua in più punti, con un riferimento di altezza visibile;
• lo stato delle pompe e del quadro elettrico, prima che qualcuno li tocchi;
• i danni a veicoli e oggetti nei box;
• la rampa, le griglie e i tombini, per capire da dove è entrata l'acqua.

Capire l'origine conta: acqua che sale dalla vasca fa pensare alla pompa o alla fognatura in pressione, acqua che scende dalla rampa fa pensare a un problema di raccolta in superficie.

4. Avvisare l'assicurazione

L'articolo 1913 prevede che l'assicurato avvisi l'assicuratore entro tre giorni dal sinistro o da quando ne ha avuto conoscenza; l'avviso non serve se l'assicuratore interviene entro quel termine. L'articolo 1915 dice che chi non avvisa per dolo perde il diritto all'indennità, mentre se l'omissione è colposa l'indennità può essere ridotta. Le polizze possono avere condizioni proprie: controllate le vostre. Prima di buttare via cose danneggiate, chiedete se il perito vuole vederle.

5. Informare i condomini

Una comunicazione scritta, anche una email, a tutti i condomini: cosa è successo, cosa si sta facendo, chi contattare e quali sono i prossimi passi. Serve a informare e lascia una traccia ordinata.

6. Capire la causa

Chiedete al manutentore una relazione scritta sulla causa dell'allagamento: pompa bloccata, galleggiante, protezione termica, mancanza di corrente, fognatura. Serve all'assicurazione e all'assemblea.

7. Dopo l'emergenza

• Asciugatura dei locali, per evitare muffe nelle murature.
• Verifica dell'impianto elettrico da parte di un elettricista abilitato prima di rimettere in tensione le parti che sono state sott'acqua.
• Resoconto in assemblea: cosa è successo, la causa, gli interventi fatti e cosa si propone per evitare che si ripeta. Tra le proposte possibili c'è il controllo a distanza delle pompe.

Fonti

1. Art. 1913 c.c., Avviso all'assicuratore in caso di sinistro (miolegale.it)
2. Art. 1914 c.c., Obbligo di salvataggio (Filodiritto)
3. Art. 1915 c.c., Inadempimento dell'obbligo di avviso o di salvataggio (miolegale.it)