Obblighi dell'amministratore sugli impianti condominiali: cosa dice il codice civile

Il codice civile chiede all'amministratore di compiere gli atti conservativi sulle parti comuni, comprese le pompe di sollevamento del condominio, e di tenere i registri previsti dalla legge. Il condominio, come custode degli impianti comuni, risponde dei danni che questi causano, salvo il caso fortuito. Documentare verifiche e interventi è il modo più semplice per dimostrare di aver fatto il proprio lavoro.

Le regole di oggi vengono in gran parte dalla riforma del condominio, la legge 11 dicembre 2012, n. 220, applicata dal 18 giugno 2013. Vediamo gli articoli che contano quando si parla di impianti.

Quali impianti sono parti comuni

L'articolo 1117 del codice civile elenca le parti comuni dell'edificio. Al numero 3 ci sono le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, e tra gli esempi la norma cita espressamente gli impianti idrici e fognari. Vale se dal titolo, cioè dagli atti di acquisto o dal regolamento, non risulta il contrario.

In pratica la vasca di raccolta, le pompe di sollevamento e il loro quadro elettrico, quando servono il condominio, sono quasi sempre parti comuni. Se servono solo una parte dell'edificio, per esempio solo i garage, le spese di manutenzione seguono la regola dell'articolo 1123, di cui parliamo nella guida su chi paga un allagamento.

Cosa deve fare l'amministratore: l'articolo 1130

L'articolo 1130 elenca le attribuzioni dell'amministratore. Per gli impianti sono importanti soprattutto questi punti:

• Numero 3: riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi comuni.
• Numero 4: compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.
• Numero 6: tenere il registro di anagrafe condominiale, che comprende anche i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni.
• Numero 7: tenere il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità.

La legge non prevede un "registro di manutenzione delle pompe" con questo nome. Ma tenere traccia delle verifiche e degli interventi è il modo concreto per dimostrare di aver curato la conservazione dell'impianto.

Lavori urgenti: l'articolo 1135

Di regola la manutenzione straordinaria la decide l'assemblea. L'articolo 1135 prevede un'eccezione: l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che abbiano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Una pompa che si rompe durante un temporale, con l'acqua che sale nel garage, è il caso tipico in cui l'urgenza c'è. La sostituzione programmata di una pompa vecchia, invece, si porta in assemblea.

Chi risponde dei danni: l'articolo 2051

L'articolo 2051 dice che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Per le parti comuni il custode è il condominio. Se un impianto comune allaga i box, il condominio risponde verso chi ha subito il danno, a meno che dimostri che l'evento era imprevedibile ed eccezionale.

Un guasto che si poteva vedere con una normale manutenzione difficilmente viene considerato imprevedibile. Per questo la documentazione conta: dimostra cosa è stato controllato, quando e con quale esito.

Cosa conviene fare in pratica

• Un contratto di manutenzione scritto per l'impianto di sollevamento, con la frequenza delle visite, cosa viene controllato e come viene registrato.
• Un rapporto firmato per ogni intervento, con data, nome del tecnico e cosa è stato fatto.
• Un resoconto annuale in assemblea sullo stato degli impianti tecnici, che resta nel verbale.
• Un controllo continuo per i condomini con garage interrati: un sistema come K-Monitor registra da solo avvisi, test e anomalie con data e ora.

Fonti

1. Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio), testo dell'art. 1117 c.c.
2. Art. 1130 c.c., Attribuzioni dell'amministratore (miolegale.it)
3. Art. 1135 c.c., lavori urgenti di manutenzione straordinaria (StudioCataldi)
4. Art. 2051 c.c., Danno cagionato da cosa in custodia (miolegale.it)
5. Responsabilità del condominio per la custodia dei beni comuni (Condominioweb)