Per far approvare il monitoraggio delle pompe servono tre cose: i dati del vostro impianto, il costo diviso per famiglia e una proposta chiara su durata e condizioni. Le maggioranze sono quelle dell'articolo 1136 del codice civile; quale si applica dipende da come viene qualificata la spesa.
Prima dell'assemblea: cosa preparare
- Lo storico degli interventi sulle pompe degli ultimi anni: quante chiamate al manutentore, per quali motivi e a che costo. Se non c'è un registro, il manutentore di solito ha le sue fatture e i suoi rapporti.
- La zona del condominio sulle mappe di pericolosità idraulica. Nel Veneto sono quelle del Piano di gestione del rischio di alluvioni dell'Autorità di bacino delle Alpi Orientali. Ne parliamo nella guida sul rischio idraulico.
- Gli episodi che i condomini ricordano: un garage allagato, una pompa sostituita d'urgenza, una sera di temporale. Meglio fatti precisi che impressioni.
- Il preventivo, con il canone già diviso per appartamento.
Come presentarlo in dieci minuti
Il rischio. Partite dal vostro impianto: quanti anni hanno le pompe, quando è stato fatto l'ultimo intervento, se ci sono già stati problemi. Niente catastrofismo.
Il limite dei controlli di oggi. Un anno ha 8.760 ore. Anche con due visite di manutenzione all'anno, l'impianto lavora quasi sempre senza nessuno che lo guardi, compresi i temporali notturni.
La proposta. Costo una tantum, canone mensile, durata del contratto e condizioni di disdetta. Il numero che i condomini capiscono meglio è la spesa per famiglia: con K-Monitor il canone va da 4,90 € a 5,90 € al mese per appartamento.
Le pompe del tuo condominio stanno lavorando bene? K-Monitor ti avvisa sul telefono appena qualcosa non va.
Calcola il canoneLe obiezioni più comuni
"Non è mai successo niente"
È un buon segno, ma non dice niente sullo stato della pompa oggi. Le pompe di sollevamento possono lavorare per anni e poi fermarsi senza preavviso visibile, e il garage interrato è il punto più basso dove l'acqua arriva per prima.
"Il manutentore viene già due volte l'anno"
Il manutentore resta indispensabile: pulisce la vasca, sostituisce i pezzi, misura l'isolamento del motore. Il controllo a distanza copre il tempo tra una visita e l'altra e gli dà i dati per lavorare meglio. Le due cose si sommano.
"Costa troppo"
Mettete il canone accanto alle spese reali del vostro condominio: l'ultimo intervento d'urgenza sulla pompa, la franchigia della polizza, una bonifica se c'è già stata. Sono numeri che l'amministratore ha nei consuntivi.
"Aspettiamo"
È una posizione legittima. Chiedete che a verbale risulti che la proposta è stata presentata e rinviata, e fissate quando riparlarne.
Le maggioranze dell'articolo 1136
L'articolo 1136 del codice civile prevede, tra l'altro:
- In prima convocazione la delibera è valida con i voti della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
- In seconda convocazione basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
- Per le innovazioni dell'articolo 1120, primo comma, serve la maggioranza degli intervenuti con almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Se il monitoraggio delle pompe rientri nella gestione ordinaria o vada trattato come innovazione dipende dal caso concreto e dal regolamento di condominio. In caso di dubbio conviene chiarirlo con un legale prima di mettere la proposta all'ordine del giorno. Se l'impianto serve solo una parte dell'edificio, per esempio i garage, ricordate anche la regola di ripartizione delle spese dell'articolo 1123, terzo comma.